Почему лужковский опыт расселения хрущевок плохо приживается в Петербурге?

Городская программа "Хрущевки - на свалку истории", о которой мы писали прошлой осенью, прошла все стадии жизни, характерные для птички Феникс: замри, умри, воскресни. Первой фенечкой (в смысле - ласточкой) было предложение Московской инвестиционно-строительной компании (МИСК) расселить целый квартал в Купчине, а на месте снесенных хрущевок построить новые дома. Увидев в этом происки московских конкурентов, петербургские строители развернули информационную войну, из которой птичка МИСК вылетела почти невредимой. О программе расселения хрущевок этого не скажешь.

Факел надежды

Весной 2003-го компания Московская инвестиционно-строительная компания, созданная специально для выхода московских строителей на петербургский рынок, предложила петербургским властям решение проблем с хрущевками сразу в целом квартале. Предлагалось снести "дома первых массовых серий" (под это определение кроме хрущевок попадают и брежневки) в квартале 18, что в Северном Купчине (ограничен улицами Турку, Пражской, Белы Куна и Софийской).

Всего во Фрунзенском районе более 100 хрущевок, рассредоточенных с плотностью примерно 7 - 10 домов на квартал. 18-й квартал в этом плане рекордсмен - там 27 хрущевок. Именно поэтому москвичи выбрали его. Квартал представлялся идеальным полигоном для демонстрации московского опыта "волнового расселения".

Петербургская городская программа борьбы с хрущевками, хотя и была подписана еще в 2000 году, не предполагала финансирования и до сих пор ограничивалась реконструкцией отдельных домов по инициативе свалившихся с неба инвесторов. Решение проблем сразу целого квартала предлагалось впервые. Петербургские власти клюнули.

Соглашение между администрацией Петербурга и мэрией Москвы о реконструкции петербургских хрущевок было подписано 30 июля 2003 года. Вскоре появился инвестиционный договор, по которому компания МИСК бралась построить 115 тыс кв. м жилья в квартале 31 (примыкает к парку Интернационалистов с юго-востока) и частично распродать его по рыночным ценам, частично использовать для расселения жителей из снесенных хрущевок.

Обитатели хрущевок, с которыми мы поговорили тогда, год назад, восприняли московский проект как подарок судьбы. Еще бы! Присутствовавший на церемонии подписания договора мэр Москвы Юрия Лужков рассказывал о том, как это замечательно происходит в Москве. Каждый житель снесенной хрущевки вместо 16 квадратных метров в морально и материально устаревшем доме получал по 26 квадратных метров в новом доме, пусть не самом шикарном - панельном, но все же несравнимо лучшем, чем хрущевки 60-х.

Тогда точно не оговаривалось - будут сносить все хрущевки или некоторые реконструируют, но, зная о московском опыте, все ориентировались на снос. Городское правительство не возражало. Жители тоже. Нашлось, правда, несколько бабулек, которые сразу заявили, что никуда из своих любимых домов не уедут. Но так бывает на каждом проекте, и ни один из них из-за этого еще не останавливался. В целом реакция была положительная.

Никто год назад особенно не обратил внимания на тот факт, что в условиях инвестиционного договора не оговаривалось, какая площадь в новых домах будет отдана под расселение жильцов из хрущевок. Указывалось лишь, что 15,88 тыс кв. м общей площади передается в собственность города.

К августу 2004-го МИСК должна была закончить изыскательские работы на квартале 31 с тем, чтобы, изучив местность, более точно определить параметры строящихся домов и получить разрешение на рабочее проектирование. Но технологические задачи - одно, а политические - другое.

Уже в день празднования 301-летия Петербурга, 27 мая 2004-го, городское правительство устроило совместное шоу с московскими строителями. Валентина Матвиенко и вице-губернатор Александр Вахмистров заложили капсулу с посланием к потомкам в основании первого строящегося дома на территории парка Интернационалистов. Валентина Ивановна произнесла торжественную речь, приветствуя появление в Петербурге московских инвестиций (в проект предполагается вложить $80 млн) и московского опыта (пока не оценен) и отмечая, что это "первый реальный шаг в сотрудничестве городов, который сдвинет с мертвой точки расселение непригодных пятиэтажек, даст толчок развитию строительства в Санкт-Петербурге и наращиванию конкуренции на строительном рынке". Церемония закончилась салютом и запуском шариков в небо. И вдруг ...

Повезет не всем

В начале сентября правительство города неожиданно выступило с рядом заявлений, в которых московская практика обращения с хрущевками ставилась под сомнение. Ряд уважаемых изданий даже опубликовали информацию о том, что Петербург отказывается от столичного опыта и якобы расторгает договор с МИСКом по поводу сноса/реконструкции хрущевского квартала в Купчине. Что же произошло? Почему город сменил свою политику на прямо противоположную? А произошло вот что...

С этого момента хочешь не хочешь, а надо разделять судьбу квартала 18 в Купчине, судьбу квартала 31 (там же) и планы города в отношении всех остальных хрущевок, потому что все это разные истории.

С купчинским проектом No 1 все более-менее в порядке. Как официально подтвердили нам в комитете по строительству, договор с МИСКом не расторгается, все остается в силе и развивается. Изыскательские работы завершены. 18 мая МИСК получила разрешение на разработку рабочего проекта, которая должна завершиться через 6 месяцев.

Пока параметры этого проекта известны лишь в общих чертах. Скорее всего, обещанные 115 тыс кв. м жилья выльются в 9 жилых домов высотой от 9 до 17 этажей. Дома будут довольно приличные, даже с подземными парковками. На первых этажах магазины, сервисные службы ("кому лудить, паять?!"). В составе квартала предусмотрены школа на 550 учащихся, два детских сада на 85 мест каждый, футбольное поле, спортплощадки, благоустройство... Место сказочное - фактически это часть парка Интернационалистов, который, к несчастью, пока не стал национальным достоянием и потому скандала, как с Михайловским и Таврическим садами, не намечается.

Проект стоимость $70 млн рассчитан на 4,5 года, срок завершения работ - 2008 год. Первый корпус с 35 тыс кв. м жилья москвичи сдадут уже в 2005 году.

Но, уважаемые жители хрущевок, не спешите собирать чемоданы! Хотя в официальных заявлениях правительства и говорится, что расселение хрущевок из квартала 18 привязано к строительству новых домов в квартале 31, жесткой привязки по срокам нет. То есть по кварталу 31 сроки есть, а по 18-му - нет вообще никаких. Московские строители брались осуществить предварительную проработку проекта к августу 2004-го, но, как нам объяснили в администрации Фрунзенского района, "у них возникли какие-то проблемы".

И подгонять строителей нельзя, потому что ни в судьбоносном договоре правительства Москвы с правительством Петербурга, ни в более конкретном инвестиционном договоре с МИСКом сроки расселения из хрущевок не прописаны. Более того, из условий инвестиционного договора непонятно, как московский вариант волнового переселения может быть вообще реализован.

Все дело в пропорциях. Даже в Москве, где это удалось, заявления Лужкова плохо стыкуются со статистикой. Никаких 26 кв. м в новом доме вместо 16 кв. м в хрущевке, как рассказывал Юрий Михайлович, не получается. За последние годы в Москве снесено 2 млн 657,2 тыс кв. м хрущевок (имеется в виду общая площадь квартир), а вместо этого построено 9 млн 794,7 тыс кв. м, из которых под расселение из хрущевок отдали 3559 тыс кв. м. Таким образом, каждый счастливчик в среднем взамен 1 кв. м в хрущевке получил 1,34 кв. м нового жилья (если у него было 16 кв. м, то получил он 22 кв. м).

В Петербурге подобного не получается. Во всем комплексе домов, что возводится в 31-м квартале, 115 тыс кв. м. За вычетом жилья, передаваемого городу, остается 100 тысяч. А в 27 хрущевках квартала 18, откуда собираются переселять, более 130 тыс кв. м общей площади (при этом понятно, что отдавать все новые площади жильцам хрущевок застройщики не собираются).

- Все не влезут, поэтому речь о расселении пока не идет, - поясняет начальник отдела строительства и инвестиций администрации Фрунзенского района Александр Хотелев. - По кварталу 18 еще многое неясно. Если сносить все - неясно, куда расселять. Возможно, будет принят какой-то смешанный вариант - частично снос, частично реконструкция. Но реконструкция - длительный процесс. И у этого варианта тоже масса минусов. Санация - это, конечно, не решение проблемы хрущевок. Можно, конечно, поменять кровлю, улучшить теплоизоляцию стен, но кухня-то как была 5 квадратных метров, так и останется! Пока идет обследование состояния домов в квартале 18. Во времени этот процесс неограничен - подгонять инвесторов мы не имеем никакого права - ни морального, ни юридического. По своим наблюдениям, а я как раз и живу в брежневке 502-й серии, только в другом квартале, могу сказать, что дома в довольно приличном состоянии, хотя и построены в 1966 - 1968 годах. По крайней мере, в квартале 18 ни одна хрущевка/брежневка аварийной не признана.

Таким образом, "купчинский проект" оказался в подвешенном состоянии, и на образец решения проблемы "хрущ" пока не тянет. Самая распространенная версия по поводу того, почему московская компания МИСК (среди учредителей корпорация "Интеко", которой владеет жена московского мэра Елена Батурина) озаботилась хрущевками в Петербурге, - экспансия московских строителей на петербургский рынок.

Эта гипотеза подтверждается некоторыми фактами. Недавно начальник Управления по освоению резервных территорий города Москвы и выполнению межрегиональных программ Константин Королевский заявил, что власти Москвы и Санкт-Петербурга приняли принципиальное решение о том, что МИСК уже в ближайшее время построит в городе на Неве не менее 1,5 млн кв. м жилья. По нашим данным, один из проектов пришелся на Петергоф. МИСК также интересуется строительством жилья на Синопской набережной и ведет переговоры по этому поводу с вице-губернатором Вахмистровым. В общем, можно сказать, что проблему выхода на петербургский рынок компания решила.

Но как же насчет хрущевок, из-за которых якобы все и затевалось?

Генеральный директор МИСК в Петербурге Борис Николаевич Трус категорически отказался рассказывать о планах компании.

Тем временем новый вариант решения застарелой проблемы предложило петербургское правительство.

Город принял

Администрация города разработала программу санации хрущевок за счет городского бюджета в 2005 году и на период до 2008 года. Объемы финансирования и адреса каждый год будут уточняться. Пока в программу включено 79 домов в 10 районах. В 2005 году запланировано санировать 21 дом. Называть конкретные адреса комитет по строительству отказался, чтобы не дразнить жителей хрущевок. Мало ли что еще изменится. Тем более что финансирования под эту программу пока нет.

По оценками специалистов, санация одной хрущевки обходится в 28 - 29 млн рублей ($1 млн). По 17 адресам, включенным в Адресную программу 2005 года, уже проведено техническое обследование зданий. Готовится пакет документов для проведения конкурсных торгов по выбору подрядных организаций. Сроки торгов пока не определены.

Судя по первым заявлениям городских чиновников, можно было подумать, что эта программа - альтернатива московскому методу, но теперь они более сдержанны в оценках.

- В Петербурге реконструкция кварталов домов первых массовых серий будет осуществляться по двум направлениям: санация и снос, - рассказал "Городу" заместитель председателя комитета по строительству Роман Филимонов. - Тем не менее приоритетным направлением реконструкции хрущевок будет санация. Такое решение принято на заседании городского правительства в марте этого года. Для Петербурга сегодня этот метод является наиболее оправданным. Прежде всего причина в том, что техническое состояние питерских хрущевок намного лучше, чем московских. В нашем городе представлены другие серии пятиэтажек, и проведенная своевременно санация позволит продлить срок службы этих домов еще не на одно десятилетие. Кроме того, санация проводится без расселения жильцов, а значит, сохраняется привычная среда обитания горожан. Этот метод включает замену кровли, утепление наружных конструкций, установку новых оконных блоков, модернизацию системы отопления, ремонт лестничных площадок и благоустройство дворовых территорий. Все работы длятся от 6 до 9 месяцев. Другой положительный фактор - экономическая составляющая. Модернизация дома обойдется примерно в 140 долларов на кв. м, в то время как новое строительство - 1000 долларов. На эти средства можно провести санацию 6 - 7 домов. Однако дома, технический ресурс которых на сегодня исчерпан, будут сноситься. Сегодня проводятся обследования домов первых массовых серий, по результатам которых будет решено, какие дома уже не подлежат модернизации, а требуют сноса. По итогам будет разработана соответствующая программа.

Насчет 1000 долларов - это, конечно, преувеличение. По оценке московских аналитиков, даже в Москве себестоимость строительства существенно меньше.

- Точную цифру назвать трудно, но грубо себестоимость мы оцениваем в сумму чуть больше $600/кв. м, - рассказал нам первый зам. председателя комитета по строительству Кирилл Анаевский.

Таким образом, новое строительство не в 8, а в 3,5 - 4 раза дороже санации. Впрочем, даже не в этом дело. В петербургских строительных компаниях нам не удалось найти ни одного специалиста, кто считал бы реконструкцию разумной, - все высказываются за снос. Но не публично - ведь санация за счет бюджета может быть интересным заказом.

Впрочем, когда начинаешь копать глубже, обнаруживается интересное явление - то, что официально делается за счет города, на самом деле может быть не совсем так. Взять, например, Фрунзенский район. В адресную программу оттуда попали 5 домов, в том числе Белградская ул., 46, где санация уже началась.

- Работы на этом объекте - утепление стен, замена окон, кровли - идут за счет более чем 20 миллионов рублей, которые компания "Петротрест" выделила в плане отчислений на инфраструктуру за право строительства по другому адресу, - уточнил Александр Хотелев. - По условиям инвестиционного договора санация старого дома должна закончиться раньше, чем строительство нового. Как нам пояснили в городской администрации, этот дом последний, который санируют за счет инвесторов. Уже сейчас на нем работ сделано на большую сумму, чем отчислена, а "Петротрест" полностью рассчитался. Придется добавлять из бюджета. Остальные четыре дома будут санироваться только за счет бюджета.

Есть еще отдельные примеры, когда петербургские строители по примеру московских взялись или сделали вид, что взялись, за комплексное решение проблемы хрущевок, - как рассказали в комитете по строительству, по своей инициативе компания ИВИ-93 начала реконструкцию одного из кварталов застройки 60-х годов.

- Город приветствует такие проекты. Однако непопулярность подобных мероприятий среди инвесторов связана с большими затратами на их реализацию и низкой рентабельностью, - комментирует Филимонов.

В общем, ясно одно - проблема хрущевок почти решена. Если в 2005 году отсанируют 21 дом, как запланировано, и дальше пойдет теми же темпами, через 115 лет в городе не останется ни одной неутепленной хрущевки.

Алексей Орешкин