Как минимизировать риски при покупке квартиры в новостройке
Покупка квартиры в новостройке на первый взгляд не вызывает особых сложностей. Но это только на первый взгляд. На самом же деле проверки избегает лишь объект покупки, то есть квартира. Нет необходимости проверять ее историю и возможные обременения, поскольку покупатель новостройки является ее первым правообладателем. Документы же продавца, которым является застройщик, подлежат не менее тщательной проверке, нежели документы владельца квартиры на вторичном рынке. Наибольшим риском по таким сделкам является законность строительства.
Услуга «сопровождение сделок с недвижимостью» включает экспертизу правоустанавливающих документов на участок, отданный под ведение строительства – договора аренды земли либо свидетельства права собственности. В случае же, если участок не является собственностью застройщика, юрист потребует инвестиционный контракт на застройку земли, проверит полученное на ведение строительства разрешение. Ведение строительства согласно федерального закона ФЗ-214 подразумевает наличие проектной декларации, которая также подлежит изучению. В случае покупки квартиры в новостройке уже введенной в эксплуатацию, юрист попросит к рассмотрению акт ввода дома в эксплуатацию, документы из БТИ, акт о присвоении адреса новостройке и акт, подтверждающий реализацию инвестиционного контракта.
Сегодня существует несколько схем реализации квартир в новостройке, в частности наиболее безопасной является заключение договора об участии в долевом строительстве. В данном случае минимизируются риски, поскольку застройщик имеет право заключать договора с покупателями только в том случае, если на руках у него имеется разрешение на ведение строительства. Закон регулирует все взаимоотношения между застройщиком и покупателями, в отношении привлечения денежных средств для дальнейшего вложения их в строительство, а также возникающих прав собственности на объект у участников долевого строительства, защищает права, интересы и имущество. Вся имеющаяся информация является общедоступной, в частности о проекте, правах застройщика, непосредственно об объекте и сроках его сдачи размещается на интернет-ресурсе.
Кроме этого права покупателя защищены обязательной регистрацией подписанного сторонами ДДУ в Росреестре, поскольку исключается риск двойных продаж. Регистрация права собственности на квартиру в новостройке может быть проведена покупателем самостоятельно без участия застройщика.
Однако данная схема распространена не повсеместно. Застройщики продолжают привлекать деньги покупателей, заключая предварительные договора купли/продажи, инвестиционные договора, договора уступки прав требования, которые нет необходимости регистрировать, с момента подписания документа сторонами они вступают в силу. По соглашению покупатель обязан внести стоимость квартиры частями или всю целиком, застройщик же обязуется построить и в дальнейшем передать покупателю жилую недвижимость в соответствии с его долей. Срок окончания строительства указывается ориентировочно, срок передачи, как правило, соотносят с оформлением прав застройщика либо актом реализации, что мешает точно его определить. Указанное в договоре местоположение квартиры, этажность, тип, площадь могут меняться в процессе строительства, что мешает закрепить за каждым из потенциальных покупателей конкретно взятую квартиру. Чтобы снизить риск юрист составит допсоглашение к договору, в котором будет указана площадь и номер квартиры для идентификации жилой недвижимости в Росреестре.
